要从法律角度厘清楼市降价风波

　　最近，港资地产巨头九龙仓集团在长三角掀起一波降价潮，常州两盘大幅降价、杭州项目“贴成本”低开入市。大幅降价引起了众多老业主的不满，据当地媒体报道，不少老业主已集中到售楼处“提出抗议”，要求退房或开发商补差价。（3月24日《第一财经日报》）

　　这并非开发商房产降价引发的第一起纠纷，也不可能是此类纠纷的最后一起。2012年，温州市永嘉一购房者起诉开发商要求退房败诉，后对开发商诉其履约的判决拒不执行而被司法拘留15天，一度在网上炒得沸沸扬扬。

　　房产降价了，如何从法律上厘清关系，尽量避免因此所带来的购房、退房纠纷，是开发商、购房者不可回避的问题。

　　首先，开放商的降价行为是否合法。房产开发商因资金问题，对开发的房产进行降价处理，是一种市场行为。在市场经济条件下，市场行为是开放性的，市场主体可以自由处分自己的权益，只要不违背法律的禁止性规定即可。在现有法律体系中，开发商的降价行为适用《中华人民共和国价格法》调整。该法第十一条规定，经营者“自主制定属于市场调节的价格”“在政府指导价规定的幅度内制定价格”。在我国现阶段，商品房价格属于“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，实行政府指导定价。可见，开发商的降价应在政府指导价的幅度内，这是判断开发商降价行为合法不合法的关键所在。

　　其次，降价前的购房合同效力问题。购房合同是开发商与购房者之间签署的购房协议，是民事合同行为，应当适用《中华人民共和国合同法》调整。在房产降价前，当事双方对购房合同效力是没有异议的，但是房产降价后，购房者一般认为自身权益受到损害，要求变更合同内容，要么按新的价格执行，要么补偿差价。那么，房产降价是否影响之前签署的购房合同效力呢？《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，显然，开发商的降价行为不在之列。此外，《合同法》第五十四条赋予了当事人请求变更和撤销的权利，但必须符合下列条件：“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”但是，在双方签订购房合同时，是不存在重大误解和显示公平的，这种不公平是事后开发商的降价行为所带来的，也无法适用这一条规定。

　　站在购房者的角度来看，因为开放商的降价行为，确实造成了不公平的后果，但是这种后果是事后造成的，除非当事人有足够的证据证明开发商隐瞒即将降价的信息，而造成了这一不公平的结果，否则合同只能按原规定履行。

　　基于现有法律的规定，以前的购房合同一般无法对抗开放商的降价。但是基于这种暴涨暴跌的局面，有关职能部门应加强监管，从源头上尽可能的减少类似行为。作为市场主体，购房者要对市场有足够的认识，对潜在的风险要学会研判，不管购房是为了投资还是自住，都将面临房产价格的涨与跌，这是市场风险之一，是购房者签署合同前就应考虑的因素。