房地产调控的关键是政府有所作为

　　“房地产中介是个暴利、泡沫行业，内幕太黑了”。近日，一位曾经从事过房地产中介的老板向记者披露了房地产中介行业的内幕。他认为，房地产中介行业违规操作太多，管理不力。他告诉记者，“退潮才刚刚开始??房地产及其相关中介行业的震荡、洗牌、复兴还要经历一个漫长的冬天。”（1月28日《市场报》）

　　房地产业中存在着房价持续升温的现象，住房难的问题已经严重影响了百姓生活和社会的安定，成为社会各界高度关注的问题。房价持续上涨，原因是极其复杂的，既有市场的因素，也有非市场的因素，且各城市房价走高的原因也有所不同，加之房地产业生产周期长的特点，使得政府出台的调控政策常常难以在短期内起到立竿见影的效果。尽管中央政府调控房地产市场由来已久，也已初见成效，但依然未能遏制房价飙升的强劲势头。当前的房地产市场，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，这背后一方是掌控着产品供应量及价格的开发商，另一方则是处于劣势地位的购房者，还有就是地方政府在有意识地推波助澜，视房地产业为地方经济的支柱产业。房地产黑中介暴利内幕，称没有黑中介就没有高房价，没有银行贷款房地产商就没法活，足以让人管窥房地产泡沫的来龙去脉。应该说，目前的楼市过热从侧面反映了一个体制问题，各种利益实体在房地产市场的博弈从未消停，而且愈演愈烈。

　　根据新制度经济学的集体行为理论，寻租就是利益集团利用政治过程获得超过他们机会成本的经济报酬。在完全竞争市场，没有任何生产要素所获能超过机会成本，寻租自然会在非市场领域出现，通过政治行动获得比市场活动更多的报酬。由于我国的国情是政府对配置土地具有特许权，那么稀缺的土地资源就成为房地产开发商的寻租目标，开发商会动用一切手段争取稀缺的土地资源从而进行垄断性的经济活动，以实现利润最大化的目标。这就在一定程度上解释了国内房地产市场为何出现投资过热、房价虚高等现象。不可忽视的是，某些政府机构从自身局部利益出发，会有意识的增加土地供给，这既干预了市场，也成为了设租的动因。因此，要保证房地产行业稳定运行，就必须对政府在房地产开发过程中的寻租活动设定更高的监管要求，而长远治本的策略还在于深化土地制度改革，深化收入分配、税收、住房制度改革，让更多的经济主体参与到土地市场经营活动中去，促进合理价格机制的形成。

　　房价在一定阶段内畸高，房地产已经成了泡沫经济，被称之为暴利行业。现在看来，对于调控房市乏力，问题的症结不在于中央有没有办法调控房市，而在于地方政府能不能按照中央的办法去做。我国的房地产行业正处于市场化的初期，和地方利益有着千丝万缕的联系，这导致了房地产市场的畸形发展。这不仅会严重影响百姓的安居生活，而且会拉动其他相关行业投资过热，从而给整个国民经济的可持续发展带来危害。当前稳定房价最有效的做法，地方政府必须切实负起责任来，加大政府的投入，主动加强公共住房体系建设，保障有效供给。政府有责任和义务来积极主导并实施有效的协调与融合，用制度创新弥补各种体制漏洞。只有制度建设的完善才能为社会成员提供一个公正、和谐的生存与发展环境。

　　目前中国的房价问题，不是一个单纯的经济现象，而是一个有着复杂社会根源，与贫富差距和社会财富分配不均相关的社会问题。房价的高涨既扩大了民众之间的财富差距，也拉大了社会贫富的差距。这正暗合了贫者越贫、富者越富的马太效应：“凡是有的，还要给他，使他富足；但凡没有的，连他所有的，也要夺去”。毫无疑问，这种现象违背了构建社会主义和谐社会的目标。要破除“没有黑中介就没有高房价”，政府有责任将自身力量与市场力量进行有效协调与融合，用制度创新所提供的公共物品来均衡社会财富的分配，降低房地产市场的成本和交易费用，进而避免市场的扭曲和“诺斯悖论”的出现，以实现住房社会福利的最大化。