房价不能总是涨了又涨

　　房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢？从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。（3月5日《第一财经日报》）

　　楼市是否真的出现“拐点”，今年楼市到底怎样走？在全国两会现场，房价是代表委员们关注的热点之一。不过面对“拐点论”，包括厉以宁、张兆安、张泓铭等在内的知名专家都给出了相同的答案：房价“拐点”尚未真正到来。尽管如此，房价2020年还将再翻番，还是让人颇有些感慨。房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自投资规模和国民收入水平。消费者收入水平对房地产需求有直接影响和间接影响。直接影响主要表现在对住宅的需求上，基本上是正相关关系。间接影响主要表现在，收入水平的提高会促进产业发展进而扩大对房地产的需求。消费者的消费结构同样影响到房地产需求，具体表现在消费者愿意拿出收入中的多少来用在住宅消费。问题的关键是，人们向来不为房价的正常上涨而忧虑，而是在为非常态的房价畸高而忧心。

　　住房问题从来就不是一个纯粹的经济和市场问题，它是一个事关社会和谐以及城市建设是不是要以人为本的社会和政治问题。中国人自古有安居乐业之说，安居才能乐业，所以，房价问题直接牵涉到社会的和谐与稳定。不管是售楼人、二手房中介、炒房者，还是平民百姓，面对房价上涨，无不露出为房而动的焦躁。人们期待房地产市场宏观调控体系更加完善，对政府的干预颇有几多期待。国家对房地产市场的宏观调控好比大禹治水，我们更应该采取积极的政策通渠疏源，努力扩大房地产市场供给以满足需求。如果过度的强调围堵、限制开发、限制交易、征收重税，不仅不能有效调控房地产的价格，反而会带来更大的隐患。按照价格形成理论，房地产价格包括土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分。其中，房地产开发经营成本和开发利润相对比较稳定，不易受宏观调控政策影响，而土地价格以及房地产的开发税费这两项受宏观调控政策影响较大，也是导致房地产价格上升的最主要因素。多年来，提高房地产开发税费是国家调控房地产市场的另一项手段，也是导致房地产价格上涨的另一主要因素。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，税负较重，其中主要的税种就有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等。综合起来， 总的税负比例占到房地产价格的20％。

　　房地产的投资性需求和投机炒作，也是导致目前房地产价格迅猛上升的重要原因。房价上涨和投机性购房是相互推动的。房价上涨抬高了人们对房产增值的期望值，诱发越来越多的人进入投资和投机领域，反过来又会激化房地产的供不应求和房价持续攀升。目前我国的住房需求既包括城镇居民的居住需求和住房改革以及城镇化等正常的需求，也包括居民作为投资的需求以及有些机构作为投资的需求，当然其中也包含投机的因素。尽管近几年来我国大中城市房屋租赁价格上涨速度不是很快，但房屋的租金收益仍然明显高于存款利率和个人住房贷款利率，伴随着房地产价格上涨速度的加快，也形成了一部分居民以获得房屋买卖的差价为目的的购房。

　　住房既是一种高附加值的物品，又是城镇居民的生活必需品。同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而不应当通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。这就要求政府必须建立以中低收入家庭为对象的普通商品房和具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。所谓经济适用住房就是政府出让土地，限定房屋价格和购买群体而提供给社会的一种住房。由于这种类型的住房，适合低收入居民购买，只要供给量充足，就可以稳住商品住房的价格。既然当前商品住房价格上涨过快，在一定程度上是与投资需求和投机需求联系在一起的，因而为了实现稳定住房价格的目标，还必须采取有效的手段，在购房需求上控制投资、遏制投机。